🕛 Umowa Przedwstępna Przeniesienia Praw Do Działki

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego a art. 158 Kodeksu cywilnego określa wyraźnie formę tej czynności prawnej. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. przed zawarciem umowy sprawdził oraz akceptuje stan prawny oraz faktyczny dotyczący działki. § 2. Przedmiotem umowy jest przeniesienie praw i obowiązków wynikających z prawa do działki zgodnie z art. 41 ustawy, a także określenie warunków zapłaty i wysokość wynagrodzenia za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i Umowa sprzedaży działki ROD musi przyjmować formę pisemną, z notarialnie poświadczonymi podpisami. Po zawarciu takiej umowy nabywca ma obowiązek wystąpić do zarządu ROD z wnioskiem o zatwierdzenie przeniesienia na niego praw do korzystania z działki, dołączając do wniosku zawartą umowę. Kupno działki rekreacyjnej, czyli umowa przeniesienia praw do działki ROD od innego działkowca – co warto o tym wiedzieć? Kupno ROD – cena notariusza; Ogródek działkowy, a sprzedaż. Umowa przedwstępna sprzedaży działki ROD z zadatkiem; Wniosek o zatwierdzenie umowy przeniesienia działki rekreacyjnej; Kupno działki ROD od zarządu Zgodnie z art. 389 § 1 kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeśli tych postanowień brakuje, umowa nie może być uznana za przedwstępną, a nawet może być stwierdzona za nieważną. A zatem, aby taka umowa była ważna, należy dokładnie określić przedmiotu umowy, czyli Umowa przeniesienia praw do działki, ze względu na znajdujące się tam rzeczy, ma charakter umowy sprzedaży. W związku z tym podlega ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Kupujący musi zapłacić ten podatek od sprzedaży ogródka działkowego ROD, obowiązek leży na nim od chwili zawarcia umowy. . Do zawarcia umowy przedwstępnej dochodzi zazwyczaj wtedy, gdy jedna ze stron umowy potrzebuje dodatkowego czasu na przygotowanie się do przystąpienia do umowy przeniesienia własności. Tematem niniejszego artykułu jest zagadnienie istotne w obrocie nieruchomościami – umowa przedwstępna. Umowa przedwstępna, to twór myśli prawniczej, która pozwala w sytuacji gdy np. brakuje nam gotówki na sfinalizowanie transakcji zakupu nieruchomości od razu, odłożyć ten moment na później, aż do czasu zebrania odpowiedniej sumy, natomiast z drugiej strony, daje nam pewną gwarancję, że sprzedawca nie wycofa się z właściwej umowy sprzedaży i sprzeda nam daną nieruchomość. Sporządzając umowę przedwstępną, należy zwrócić uwagę na kilka jej ważnych pamiętać o tym, że standardem jest zawieranie umów przedwstępnych w przypadku transakcji, przeprowadzanych na rynku wtórnym. Natomiast jeżeli zakupu dokonujemy od dewelopera, wówczas, jeżeli dana inwestycja nie została jeszcze ukończona (deweloper nie uzyskał decyzji o pozwoleniu na użytkowanie), umową, jaką powinniśmy podpisywać, jest umowa deweloperska - podstawowe informacjeZgodnie z ustawą deweloperską umowa, zawierana pomiędzy nabywcą (konsumentem) a deweloperem, zawierająca zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, a następnie przeniesienia jego własności na kupującego, bądź do zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości, to umowa deweloperska. Ustawa szczegółowo reguluje tryb zawierania umów deweloperskich, określa też wszystkie kluczowe elementy, które takie umowy powinny zawierać, w przypadku braku których nabywca może zyskać prawo do odstąpienia od umowy. Należą do nich:wskazanie stron umowy,wskazanie ceny nabywanego lokalu bądź domu,określenie istotnych cech nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja (w tym jej stanu prawnego i powierzchni ),wskazanie powierzchni użytkowej i standardu wykończenia lokalu lub domu oraz sposobu pomiaru tej powierzchni,termin zawarcia umowy przenoszącej własność,termin odbioru technicznego przedmiotu umowy,datę rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,zobowiązanie nabywcy do zapłaty wskazanej w umowie ceny oraz określenie wysokości transz i terminów ich należności,informacje dotyczące rachunku powierniczego,numer pozwolenia na budowę,określenie wysokości kar umownych i odsetek,wskazanie warunków odstąpienia od umowy,oświadczenie o odbiorze prospektu informacyjnego przez nabywcę,zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę alboprzeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem przypadku, gdy inwestycja realizowana jest przez dewelopera ze środków pochodzących z kredytu, w umowie musi znaleźć się zobowiązanie banku do bezobciążeniowego wyodrębnienia nabywanego lokalu po spełnieniu świadczenia pieniężnego przez nabywcę (promesa).Ustawa deweloperska - obowiązki deweloperaUstawa nakłada na dewelopera obowiązek zapewnienia środków ochrony wpłat nabywców w formie rachunku powierniczego, na który trafiają środki, pochodzące od kupujących, do czasu ich zwolnienia przez bank. Ustawa dopuszcza następujące rodzaje rachunków:zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;otwarty mieszkaniowy rachunek przypadku rachunku powierniczego bank zwalnia środki po weryfikacji postępów prac na budowie pod kątem ich zgodności z założonym harmonogramem przedsięwzięcia. Z kolei jeżeli deweloper korzysta z zamkniętego rachunku powierniczego, środki trafiają na jego rachunek dopiero po przeniesieniu własności nabytego lokalu lub domu na nabywcę. Ten typ rachunku jest korzystniejszy z punktu widzenia kupującego, ale z drugiej strony dla dewelopera oznacza konieczność finansowania inwestycji wyłącznie ze środków własnych lub pochodzących z kredytu, co może negatywnie wpływać na jego płynność finansową. Większość deweloperów stosuje rachunki powiernicze innych obowiązków dewelopera należy sporządzenie przez niego przed rozpoczęciem sprzedaży lokali w danej inwestycji prospektu informacyjnego (jego wzór stanowi załącznik do ustawy) i jego udostępnienie na życzenie zainteresowanej zakupem strony. W prospekcie powinny znaleźć się informacje dotyczące dewelopera, inwestycji oraz gruntu, na którym jest realizowana, a także te odnośnie danego lokalu lub domu (powierzchnia, cena, standard wykończenia). Deweloper ma też obowiązek zapewnić potencjalnym nabywcom możliwość wglądu w aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości, kopię pozwolenia na budowę, sprawozdanie finansowe spółki, kopię aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego oraz w projekt względu na liczne zobowiązania, jakie na deweloperów nakłada ustawa deweloperska, zdarza się, że z nabywcami zawierane są umowy przedwstępne, nawet wtedy, gdy dana inwestycja jest nadal w budowie. Może to oznaczać próbę ominięcia przez dewelopera zapisów ustawy, a dla kupującego - większe ryzyko, wynikające z braku ochrony, którą zapewnia ustawa. Warto jednak przy tym pamiętać, że w przypadku, gdy dana umowa spełnia warunki, określone w ustawie deweloperskiej (na przykład gdy zawiera najważniejsze zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku i wyodrębnienia lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia jego własności na kupującego), jest ona w rzeczywistości umową deweloperską i jako taka podlega ustawie deweloperskiej, a samego dewelopera również wiążą jej postanowienia. W takim przypadku zapisy umowne, niezgodne z ustawą, mogą zostać uznane za niewiążące i zastąpić je mogą takie, które będą z nią zgodne. Zdarza się też deweloperzy zawierają z nabywcami umowy przedwstępne (lub rezerwacyjne), ale poprzedzają one podpisanie właściwej umowy kolei jeżeli deweloper uzyskał już decyzję o pozwoleniu na użytkowanie dla danej inwestycji, wówczas zawarcie umowy przedwstępnej będzie całkowicie zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Warto jedynie mieć na uwadze fakt, że najlepszym rozwiązaniem jest jej podpisanie u notariusza - pomimo, iż nie jest to obowiązkowe, to dzięki temu znacząco wzrasta bezpieczeństwo umowa przedwstępnejCo do zasady, umowa przedwstępna, może być w formie ustnej. To znaczy, że możemy ustnie „dżentelmeńsko”, dogadać się z drugą stroną. Nie jest to dobre rozwiązanie, ponieważ w przypadku niedotrzymania przez sprzedającego umowy, przysługuje nam jedynie roszczenie odszkodowawcze wobec niego, np. z tytułu kosztów uzyskania kredytu, który chcieliśmy zaciągnąć, myśląc, że nam daną nieruchomość sprzeda. Inną formą jest forma pisemna, która ma skutek tak jak opisana wyżej, jedynie jest skuteczniejsza do udowodnienia – mamy wszakże kartkę papieru jako ewentualny dowód w sądzie, gdyby sprzedawca nie chciał zapłacić odszkodowania. Jeszcze inną formą jest forma pisemna z podpisem notarialnie wtedy większą moc dowodową, ponieważ podpis jest składany przy notariuszu, który sprawdza, czy to faktycznie dana osoba się podpisała, a poza tym, taka forma, pozwala na ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej o zawarciu umowy przedwstępnej – utrudnia czy nawet uniemożliwia to zawarcie co do jednej nieruchomości kilku umów przedwstępnych – do tego aspektu wrócimy w dalszej części artykułu. Uprawnia, jak powyższe, jedynie do roszczenia odszkodowawczego. Ostatnią kwestią jest forma aktu notarialnego. Jest najskuteczniejsza, ponieważ pozwala ujawnić roszczenie w księdze wieczystej, a w przypadku gdyby sprzedawca się rozmyślił, sądownie przenieść na nas własność. W żadnej innej formie nie ma się takiego roszczenia w księdze wieczystejJak wspomnieliśmy wyżej, warto ujawnić w księdze wieczystej nieruchomości, która jest jawna i dostępna dla wszystkich internetowo (o ile się zna jej numer), nasze roszczenie, że zawarliśmy umowę przedwstępną. Będzie to wskazówka dla innych potencjalnych chętnych na zakup, że umowa przedwstępna została już zawarta, a sprzedawca, nie jest do końca uczciwy, skoro chce zawrzeć kolejną z inną osobą. Ryzykiem dla sprzedawcy natomiast jest to, że takiego roszczenie w księdze wieczystej ciężko jest się „pozbyć”, co w praktyce może utrudnić/uniemożliwić obrót tą nieruchomością, gdyby osoba uprawniona w księdze nie zgadzała się na wykreślenie zapisyW umowie przedwstępnej poza powyższymi, istotna jest cała gama zapisów umownych. Przykładowo zawierając umowę przedwstępną sprzedaży gruntu, który w momencie jej zawarcia nie jest dzierżawiony, raczej nie chcielibyśmy kupić wydzierżawionym w międzyczasie np. na 10 lat, bez możliwości wypowiedzenia umowy dzierżawy. Taką możliwość wyklucza odpowiedni zapis w umowie. Tak samo nikt nie chciałby kupić gruntu z domem na który sprzedawca nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie w odpowiednim czasie. Odpowiednia klauzula pozwala ochronić nabywcę przed tego typu umowie należy również jak najbardziej szczegółowo opisać przedmiot sprzedaży (jeżeli dotyczy ona sprzedaży mieszkania pamiętać trzeba między innymi o przynależnościach, jeżeli zabudowanej działki - o wskazaniu jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) oraz załączyć do niej dokumenty, dotyczące jego stanu prawnego (w tym aktualny odpis z księgi wieczystej). W przypadku zakupu z rynku wtórnego konieczne będzie przedstawienie przez sprzedającego dokumentu, stanowiącego podstawę nabycia, a więc jednego z poniższych dokumentów:wypisu aktu notarialnego np. umowy sprzedaży, umowy darowizny,prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadkuaktu poświadczenia powinna zawierać określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym nie jest to obligatoryjne. Jeżeli umowa ma charakter dwustronny (obydwie strony składają oświadczenie o zawarciu umowy przyrzeczonej) do wyznaczenia terminu uprawnione są obydwie strony, a wiążący będzie termin wyznaczony wcześniej. Według 389 § 2 Kodeksu cywilnego jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas żądanie jej zawarcia nie będzie jest w umowie umieścić zapis dotyczący kar umownych. Dzięki zastrzeżeniu kary umownej strona uprawniona nie będzie zobowiązana do wykazywania szkody, poniesionej na skutek niezawarcia umowy przyrzeczonej. W innym przypadku będziemy mieć do czynienia z odpowiedzialnością ograniczoną do ujemnego interesu umownego, gdy wysokość szkody oblicza się na podstawie porównania stanu majątkowego uprawnionej strony, istniejącego w sytuacji, gdyby strona nie liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej ze stanem majątkowym strony oczekującej jej zawarcia. Dodatkowo szkoda musi zostać przez stronę uprawnioną odpowiednio udokumentowana. Jeżeli jednak umowa będzie podpisana w formie aktu notarialnego, zawarcia umowy przyrzeczonej dochodzić można na drodze sądowej i w takim przypadku prawomocny wyrok sądu będzie jednoznaczny z przeniesieniem własności przedmiotu umowy na umowie przedwstępnej warto także określić prawo do odstąpienia od niej oraz jego formę. Ponieważ umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną konieczne jest wskazanie w niej sposobu jej rozwiązania przez jedną ze temu może zapisanie w jej treści umowego prawa odstąpienia bądź zastosowanie jako jej zabezpieczenia od umowy przedwstępnejZgodnie z art. 395 Kodeksu cywilnego w umowie przedwstępnej można zapisać, że „jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy”. W takiej sytuacji konieczne będzie złożenie przez jedną ze stron stosownego oświadczenia, a taka umowa zostanie uznana za kolei w sytuacji, gdy umowa zabezpieczona jest zadatkiem, zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej, przy czym zadatek musi zostać wcześniej faktycznie przez stronę przedwstępna wzórNależy pamiętać, że w przypadku niezawarcia umowy przedwstępnej strona, której odmówiono jej wykonania, będzie mogła dochodzić swoich praw. Na gruncie prawa cywilnego stronie poszkodowanej przysługują dwie opcje zabezpieczenia na wypadek niedotrzymania postanowień umowy przedwstępnej. Pierwsza opcja została stworzona przez art. 471 Kodeksu Cywilnego, daje ona możliwość dochodzenia odszkodowania od podmiotu uchylającego się od postanowień umowy. Z kolei artykuł 390 Kodeksu Cywilnego ogranicza kwotę odszkodowania do żądania naprawienia szkody, która została poniesiona w związku z tym, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że w przypadku niedotrzymania postanowień umowy przedwstępnej, co do zasady można żądać zwrotu wydatków, które zostały poniesione by zawrzeć umowę przedwstępną oraz zwrotu rzeczywiście poniesionych kosztów, które były potrzebne do zawarcia umowy nieruchomości z rynku wtórnego przed zawarciem umowy przedwstępnejJeżeli zakupu domu bądź mieszkania planujemy dokonać na rynku wtórnym, dobrze jest pamiętać o tym, aby nieruchomość dokładnie sprawdzić, nie tylko pod względem prawnym, ale też technicznym. W przypadku zakupu od dewelopera ocena stanu technicznego nabytego lokalu lub domu dokonywana jest podczas jego odbioru technicznego. Jego termin, sposób przeprowadzenia i zawiadomienia o nim nabywcy powinien zostać zapisany umowie techniczny może zostać przeprowadzony dopiero po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie. Część deweloperów praktykuje tzw. przedodbiory, które nie mają wagi właściwego odbioru, a których przeprowadzenie ma na celu usprawnienie procesu usuwania usterek, które mogą zostać naprawione jeszcze przed odbiorem technicznym. W takim przypadku należy pamiętać o tym, aby usterki z przedodbioru wpisać też do protokołu odbioru, sporządzanego już w trakcie odbioru technicznego, łącznie z wcześniej niewykrytymi wadami, stwierdzonymi podczas niego. Deweloper jest zobowiązany do odniesienia się do wad w ciągu 14 dni od dnia sporządzenia protokołu oraz 30 dni od tego terminu na ich naprawę (jeżeli uzna je za zasadne). Ze względu na ogromne znaczenie szczegółowego sprawdzenia odbieranego domu lub mieszkania warto jest w tym zakresie skorzystać z pomocy specjalisty - inżyniera lub inspektora budowlanego, w czym nabywców nieruchomości wspiera Pewny przypadku, gdy nieruchomość nabywamy na rynku wtórnym, dla własnego bezpieczeństwa warto sprawdzić ją dokładnie pod względem prawnym oraz technicznym. Podstawowym elementem badania stanu prawnego jest zapoznanie się z zawartością księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości (elektronicznie w ramach systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych bądź w wydziale wieczystoksięgowym właściwego Sądu Rejonowego). Księga zawiera informacje dotyczące właściciela nieruchomości, podstawy jej nabycia, jej położenia oraz powierzchni, a także obciążeń, w tym hipotecznych. Brak jest ograniczeń w dostępie do ksiąg - są one rejestrem publicznym. Konieczna jest natomiast znajomość numeru księgi, o którego podanie najlepiej jest zwrócić się do kolei ocena stanu technicznego nieruchomości pozwoli na wstępne oszacowanie kosztów niezbędnych prac remontowych. Nawet jeżeli dom lub lokal planujemy nabyć w stanie remontu, dzięki przeprowadzeniu audytu technicznego będziemy w stanie potwierdzić informacje, uzyskane od sprzedającego, który niekoniecznie musi być świadomy wszystkich istniejących problemów technicznych. Podczas takiej kontroli stanu technicznego nieruchomości należy zwrócić szczególną uwagę na stan tynków i podłóg (pęknięcia, odchyłki, nierówności), wszystkich instalacji (wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, gazowej, ogrzewania, wentylacji, telekomunikacji) pod kątem sprawności, rozprowadzenia oraz zastosowanych materiałów, stolarki okiennej i drzwiowej (również pod względem ich parametrów, ponieważ może się zdarzyć, że ich wymiana będzie konieczna właśnie z powodu niskich parametrów, na przykład w przypadku okien - niskiej izolacyjności cieplnej) oraz na balkon oraz wad widocznych gołym okiem możemy też mieć do czynienia z wadami trudnymi do wykrycia, jak zawilgocenia lub mostki termiczne. Obecność tych ostatnich skutkować będzie wzmożoną utratą ciepła, a co za tym idzie - wysokimi kosztami ogrzewania. Dzięki przeprowadzeniu badania kamerą termowizyjną wykrycie takich wad nie stanowi problemu. Kamera termowizyjna może być wykorzystana także podczas odbioru technicznego na rynku pierwotnym. Samo badanie jest bezkontaktowe, a jego wyniki analizowane są na bieżąco przez przeprowadzającego pomiar inżyniera. Inżynierowie Pewnego Lokalu posługują się najwyższej jakości kamerami marki kontroli stanu technicznego nieruchomości warto też zweryfikować jej powierzchnię użytkową, która może być mniejsza niż ta, wskazana przez sprzedającego, co wynikać może z faktu, że wskazany w księdze wieczystej metraż może uwzględniać powierzchnię oparciu o informacje, uzyskane w ramach sprawdzenia stanu prawnego i technicznego domu lub mieszkania, podjąć można w pełni przemyślaną decyzję o przystąpieniu do umowy (najczęściej najpierw przedwstępnej) ze sprzedającym bądź o rezygnacji z transakcji. Pewny Lokal oferuję usługę kompleksowego audytu nieruchomości (działek, mieszkań i domów) na rynku wtórnym. Zatrudniamy prawników oraz inżynierów i sprawdzamy stan prawny oraz techniczny nieruchomości. Dowiedz się więcej tutaj. Kontakt Polski Związek Działkowców Okręg Opolski w Opolu ul. Ludwika Solskiego 15 45-564 Opole Tel/fax. 77/ 454 28 52 e- mail: opole@ Zakup działki z reguły jest zaplanowany, a jej wybór dobrze przemyślany. Czasem jednak trafia się świetna okazja, która wymaga szybkiego działania i wówczas łatwo popełnić błąd. Aby tego uniknąć, warto przed zakupem podpisać umowę przedwstępną, która da nam czas na sprawdzenie, czy działka, którą chcemy kupić, na pewno spełnia nasze oczekiwania. Umowę przedwstępną podpisuje się też, gdy z jakiegoś powodu w danym momencie nie jest możliwe zawarcie umowy docelowej, ale jesteśmy zdecydowani na zakup. Najczęściej wiąże się to z kredytem. Umowa przedwstępna jest zwykle warunkiem jego uruchomienia, ale daje nam też pewność, że w międzyczasie nikt inny nie kupi tej działki. Może się również zdarzyć, że choć jesteśmy przygotowani finansowo, sprzedający nie jest w stanie udzielić nam wszelkich niezbędnych informacji. Podpisanie umowy sprzedaży może być wówczas ryzykowne. Dlatego dopóki nie upewnimy się, że stan faktyczny i prawny działki nie budzi wątpliwości, warto podpisać umowę przedwstępną. Kiedy zaś sprzedający uchyla się od podpisania takiej umowy, powinna nam się zapalić czerwona lampka. Innymi słowy, umowa przedwstępna to pewnego rodzaju gwarancja, że transakcja będzie bezpieczna i dojdzie do skutku w ustalonym terminie. Umowa przedwstępna sprzedaży działki - na co zwrócić uwagę Umowa przedwstępna daje nam możliwość sprawdzenia istotnych kwestii, przed zawarciem umowy ostatecznej. Dlatego przed jej podpisaniem dobrze się zastanówmy, co musimy i chcemy sprawdzić oraz ile czasu będziemy na to potrzebować. Dopiero wówczas ustalmy termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Sprzedający powinien nam udostępnić numer księgi wieczystej. To pozwoli na sprawdzenie, czy jest on jedynym właścicielem danej działki, czy nie ciąży na niej hipoteka albo prawa osób trzecich, takie jak służebność gruntowa czy roszczenia o przeniesienie własności. Drugi ważny dokument to wypis z ewidencji gruntów i budynków. Na jego podstawie ustalimy, jak działka jest położona, gdzie przebiegają jej granice i jaką ma powierzchnię. Dowiemy się też, jakie jest sąsiedztwo działki oraz jakie jest jej zagospodarowanie. Gdy na działce znajdują się jakieś budynki, sprawdzimy ich przeznaczenie, ustalimy właścicieli oraz znajdziemy ewentualne wpisy do rejestru zabytków czy obiektów objętych ochroną przyrody. Jeśli sprzedający nie dysponuje wyrysem i wypisem z ewidencji gruntów, możemy wystąpić o niego samodzielnie. Dane te są jawne, z tym, że nie będąc właścicielem, musimy wskazać interes prawny w ich uzyskaniu. Wystarczy zamiar zakupu działki potwierdzony umową przedwstępną. Za sporządzenie wypisu pobierana jest opłata. Powinniśmy też upewnić się, czy na działce, która jest przedmiotem umowy, będzie można wybudować dom czy inne obiekty. Stąd właściciel powinien nas poinformować, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, abyśmy mogli to sprawdzić. Jeśli okaże się, że nie — możemy wystąpić do właściwego terytorialnie urzędu gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W momencie składania tego wniosku nie musimy być jeszcze właścicielem działki, natomiast ten dokument może okazać się kluczowy przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie. Zanim złożymy wniosek, musimy jeszcze dowiedzieć się, czy działka jest uzbrojona, czyli sprawdzić kwestię doprowadzenia mediów, takich jak woda i prąd. Jeśli tak, sprawa jest prosta. Jeśli nie, musimy zorientować się, czy w ogóle będzie to możliwe oraz przy okazji ile to będzie kosztowało i trwało. W tym przypadku niestety wiążącą odpowiedź, czyli techniczne warunki przyłączenia, uzyska tylko właściciel działki. My możemy co najwyżej zapytać się o to u dostawców mediów. Na odpowiedź przyjdzie zapewne poczekać, więc po raz kolejny przyda się czas, który daje umowa przedwstępna. Co jeszcze warto sprawdzić przed zakupem działki Kiedy zadbamy już o niezbędne kwestie formalne, warto sprawdzić też te mniej oczywiste, o których właściciel często nie wspomina. Na przykład, jeśli w domu, który ma powstać na działce, planujemy korzystać z odnawialnych źródeł energii, istotną sprawą będzie możliwość odpowiedniego usytuowania budynku względem stron świata i brak obiektów zacieniających. Prawo określa również minimalne odległości ścian obiektu od innych budynków, dróg publicznych i od granic działki. Czy więc nasz wymarzony dom się na niej zmieści, a ukształtowanie terenu na wszystko pozwoli? Warto także sprawdzić rodzaj i strukturę gruntu oraz poziom wód gruntowych na działce. Można o to zapytać sąsiadów, można rozejrzeć się po okolicy i zobaczyć, czy pobliskie budynki nie mają śladów pęknięć mogących świadczyć o osiadaniu gruntu. Z kolei domy bez piwnic oraz wilgotne ślady na murach mogą wskazywać na podmokłe podłoże. Czasem wskazówką może być nawet okoliczna roślinność — sosny preferują tereny piaszczyste, wierzby mokre. Pewność w tej kwestii uzyskamy, zlecając badanie geotechniczne gruntu. Jest to niestety dość kosztowne. Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży działki? Umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Wielu pośredników nieruchomości (którym, nawiasem mówiąc, warto przekazać kwestie sprawdzenia wskazanych wcześniej aspektów) udostępnia na swoich stronach wzór umowy przedwstępnej. Powinna ona przede wszystkim wskazywać to, co jest istotne dla umowy docelowej, zatem: strony umowy (imię, nazwisko, miejsce zamieszkania, nr dokumentu tożsamości) szczegółowo opisany przedmiot umowy — w naszym przypadku: dane właściciela działki (akt notarialny), lokalizacja i numer działki, numer księgi wieczystej, mapa, wypisy z ewidencji gruntów jeżeli są itp. cenę działki. Umowa do swojej ważności wymaga złożenia podpisów obu stron oraz wskazania miejsca i daty jej zawarcia. Nie jest natomiast konieczne zawarcie jej przed notariuszem, aczkolwiek wtedy mamy pewność, że zostanie sporządzona prawidłowo. Notariusz może też na jej podstawie złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej w dziale „Roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości”, co w razie uchylania się sprzedającego pozwoli nam skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Ustalenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej również nie jest obligatoryjne, ale warto to zrobić, aby uniknąć sytuacji przeciągania sprawy lub ponaglania do finalizacji. Zalecamy także wskazanie warunków, w jakich umowa przedwstępna może ulec rozwiązaniu. Dlaczego? Załóżmy, że umawiamy się na trzymiesięczny termin podpisania umowy ostatecznej. Przewidujemy, że tyle czasu wystarczy nam na załatwienie formalności. Tymczasem okazuje się, że na działce wiosną robi się bajoro, albo bank odmówił nam udzielenia kredytu. Zakup będzie więc bezsensowny albo wręcz niemożliwy. Jeśli nasza umowa przedwstępna ma formę wymaganą dla ważności umowy przyrzeczonej, a nie ustalimy w niej takich wyjątków, sprzedający ma prawo domagać się jej zawarcia w ustalonym terminie lub odszkodowania. Zadatek czy zaliczka Zwyczajowo przy umowie przedwstępnej kupujący wpłaca sprzedającemu pewną kwotę na poczet przyszłej transakcji. Najczęściej w formie zaliczki lub zadatku. Jeśli sprzedaż dojdzie do skutku, opłata ta, niezależnie od formy, jest odliczana od umówionej ceny działki. Jednak na wypadek gdyby do zawarcia umowy miało nie dojść, tylko zadatek zabezpiecza interes obu stron równomiernie. Czym się więc różnią te formy? W przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej kupujący ma prawo domagać się zwrotu zaliczki nawet wtedy, gdy to po jego stronie leży odpowiedzialność za niedotrzymanie zobowiązania. Sprzedający więc zostaje z niczym. Natomiast w przypadku zadatku, gdy wina leży po stronie kupującego, sprzedający ma prawo go zatrzymać jako rekompensatę. Gdy to sprzedający wycofa się z umowy, kupujący może zaś żądać nie tylko zwrotu zadatku, ale również jego równowartości, czyli podwojonej kwoty. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy obie strony zgodnie rozwiązują umowę przedwstępną lub gdy żadna ze stron nie jest odpowiedzialna za to, że umowa przyrzeczona nie mogła zostać zawarta. Wtedy sprzedający powinien zwrócić kupującemu zadatek w całości. Jak więc widzimy, umowa przedwstępna pozwala zadbać o niezbędne formalności i tak wszystko przygotować, aby zakup działki był sensowny, bezpieczny i korzystny. Może nas też uchronić przed nietrafionym zakupem, a nawet nieuczciwym sprzedającym. Czasem wyjątkowo atrakcyjna oferta jest nią tylko na pierwszy rzut oka. Okazuje się bowiem, że działki nie można uzbroić, jest położona na bagnistym terenie, albo w sąsiedztwie planowana jest budowa wielkotowarowej fermy trzody chlewnej. Podejmując zbyt pochopną decyzję, sporo więc ryzykujemy. W przypadku nieruchomości dodatkowo przepisy są tak skomplikowane, że naprawdę warto skorzystać z usług profesjonalistów, którzy wiedzą, na jakie aspekty trzeba zwrócić uwagę. Działki na sprzedaż - sprawdź najnowsze ogłoszenia Zobacz działki Działki na sprzedaż - sprawdź najnowsze ogłoszenia Zawarcie umowy przedwstępnej Zawarcie umowy przedwstępnej ma na celu przygotowanie i zapewnienie zawarcia umowy przyrzeczonej (definitywnej), w tym przypadku właściwej umowy sprzedaży gruntu. Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie jednej, bądź obu stron umowy do zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie stanowi ona źródła obowiązku świadczenia przez którąkolwiek ze stron. Tym samym, co do zasady na mocy samej umowy przedwstępnej Sprzedawca nie ma obowiązku wydania gruntu, natomiast po stronie Kupującego nie powstaje obowiązek zapłaty ceny. Forma umowy przedwstępnej Umowę przedwstępną sprzedaży gruntu można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. W przypadku gdy umowa zawarta jest w formie aktu notarialnego, a jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma możliwość dochodzenia w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta. W takim wypadku prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona nie ma możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, może jednak realizować – w zależności od sytuacji – np. roszczenie o naprawienie szkody, roszczenie zwrotu zaliczki, czy roszczenie dotyczące kary umownej. Strony umowy W umowie należy precyzyjne wskazać Sprzedawcę oraz Kupującego. Prawidłowa identyfikacja stron będzie szczególnie istotna i cenna, jeśli w przyszłości zajdzie konieczność wystąpienia na drogę sądową przeciwko drugiej stronie. Ponadto należy zbadać, czy grunt stanowi wyłączną własność Sprzedawcy. Liczbę właścicieli można sprawdzić w dostępnej online przeglądarce Ksiąg Wieczystych. W tym celu niezbędne będzie posiadanie numeru Księgi Wieczystej nieruchomości. Szczególna jest sytuacja małżonków. Definitywne zbycie gruntu, które wchodzi do majątku wspólnego małżonków albo nabycie gruntu na rzecz majątku wspólnego wymaga dla swojej ważności zgody drugiego małżonka. Często grunt stanowi współwłasność obu małżonków, którzy zakupili nieruchomość w trakcie trwania małżeństwa do majątku wspólnego. Zgoda może być wyrażona przez wskazanie jako strony umowy obu małżonków bądź w oddzielnym dokumencie. PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAŻY GRUNTU Dnia ………………………r., w …………………………, pomiędzy: Panem/Panią …………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez ………………………………………………………………… o numerze ............................, PESEL: ………………………………………………, zwanym/ą dalej „Sprzedawcą” a Panem/Panią …………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez …………………………………………………………………. o numerze ............................, PESEL: ………………………………………………, zwanym/ą dalej „Kupującym”, zwanymi dalej łącznie „Stronami”, a każda z osobna „Stroną”, zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży, zwana dalej „Umową”, treści następującej: Przedmiot umowy Należy dokładnie opisać grunt, będący przedmiotem umowy przedwstępnej poprzez wskazanie adresu, zabudowań czy numeru KW. Należy także precyzyjne określić zobowiązania stron, aby nie budziły one wątpliwości. Tutaj będzie to zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. umowy sprzedaży gruntu. W dalszej kolejności należy określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy sprzedaży za istotne postanowienia uznaje się określenie: po stronie sprzedawcy zobowiązania do przeniesienia na rzecz kupującego własności nieruchomości i wydania jej; po stronie kupującego zapłatę ceny. § 1 Przedmiot Umowy 1. Sprzedawca oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej/ nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym/gospodarczym, znajdującej się w …………………………, w dzielnicy ……………przy ul. …………………………………………, oznaczonej jako działka nr ……………………, o powierzchni ………………, dla której Sąd …………………… w ………………, Wydział ………………………… prowadzi księgę wieczystą pod numerem …………………………………… (dalej: „Nieruchomość gruntowa”), na dowód czego Sprzedawca przedkłada aktualny odpis z tejże księgi wieczystej oraz wypis z rejestru gruntów z dnia ………….. wydany przez ……………… , stanowiące załączniki do Umowy. 2. Przedmiotem Umowy jest zobowiązanie Stron do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości gruntowej (dalej: „Umowa przyrzeczona”). 3. Strony oświadczają, że znany jest im stan prawny oraz faktyczny Nieruchomości i nie wnoszą do niego żadnych zastrzeżeń. Cena Cena będąca istotnym elementem umowy sprzedaży musi zostać wskazana w umowie. Doprecyzowanie poprzez wskazanie zarówno kwoty liczbowo, jak i słownie pozwala uniknąć nieporozumień w razie popełnienia omyłki pisarskiej. Należy również dokładnie określić termin oraz sposób, w jaki ma nastąpić zapłata ceny. Strony mogą umówić się, że cześć ceny zostanie wpłacona tytułem zaliczki, bądź zadatku wraz z zawarciem umowy przedwstępnej, zaś pozostała cześć wraz z zawarciem umowy przyrzeczonej. Zaliczka/zadatek co do zasady są zaliczane na poczet ceny. § 2 Cena 1. Sprzedawca oświadcza, że zobowiązuje się sprzedać Kupującemu Nieruchomość gruntową za cenę ……………………………… zł (słownie: ………… złotych) (dalej: „Cena”), a Kupujący oświadcza, że zobowiązuje się kupić od Sprzedawcy Nieruchomość gruntową za wskazaną Cenę. 2. Strony zgodnie ustalają, że Cena zostanie zapłacona w następujący sposób: a. kwota ……………… zł (słownie: …………………… złotych) – tytułem zadatku (dalej: „Zadatek”), zostanie Sprzedawcy zapłacona przez Kupującego przelewem na rachunek bankowy Sprzedawcy prowadzony przez ……………………………… o numerze ………………………..……………………… • w terminie …………… dni od dnia zawarcia Umowy, co Sprzedawca pokwituje na piśmie* • w dniu zawarcia Umowy, co Sprzedawca niniejszym potwierdza* i w razie zawarcia Umowy przyrzeczonej, Zadatek zostanie zaliczony na poczet Ceny; ALBO a. kwota ……………… zł (słownie: …………………… złotych) - tytułem zaliczki (dalej: „Zaliczka”), zostanie Sprzedawcy zapłacona przez Kupującego przelewem na rachunek bankowy Sprzedawcy prowadzony przez ……………………………… o numerze ………………………..……………………… • w terminie …………… dni od dnia zawarcia Umowy, co Sprzedawca pokwituje na piśmie* • w dniu zawarcia Umowy, co Sprzedawca niniejszym potwierdza* i w razie zawarcia Umowy przyrzeczonej, Zaliczka zostanie zaliczona na poczet Ceny; b. kwota ……………………….. zł (słownie: …………………..………………… złotych) – tytułem zapłaty pozostałej części Ceny, Kupujący zapłaci Sprzedawcy przelewem na rachunek bankowy prowadzony przez ……………………… o numerze ……………………………… • w terminie …………… dni od dnia zawarcia Umowy, co Sprzedawca pokwituje na piśmie* • w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej. Zawarcie umowy przyrzeczonej – zaliczka/zadatek Strony w umowie przedwstępnej powinny wyznaczyć termin, do którego należy zawrzeć umowę przyrzeczoną. Wyznaczenie terminu będzie oddziaływało dyscyplinująco oraz ewentualnie ułatwi egzekwowanie obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie zostanie oznaczony, stronie uprawnionej do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej będzie przysługiwało uprawnienie na wyznaczenia terminu. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Nie bez znaczenia pozostaje uregulowanie sposobu pokrycia kosztów sporządzenia aktu notarialnego, które w przypadku gruntu mogę być znaczące. Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedawca powinien dokonać zwrotu zaliczki. Co do zasady nie ma znaczenia z jakiej przyczyny nie doszło do zawarcia umowy definitywnej. Jednak dopuszczalna jest modyfikacja postanowień umownych dotyczących zaliczki, np. doprecyzowanie, w jakich okolicznościach zaliczka nie podlega zwrotowi. Natomiast zadatek z reguły nie podlega zwrotowi. Różnice tą należy wziąć pod uwagę przy podpisywaniu umowy. Wpłata zaliczki tym różni się od zadatku, że w mniejszym stopniu gwarantuje zawarcie w przyszłości umowy przyrzeczonej. § 3 Zawarcie Umowy przyrzeczonej 1. Strony postanawiają, że Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż do dnia ……………………… r. 2. Wpłacony przez Kupującego Zadatek nie podlega zwrotowi w razie niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi Kupujący. ALBO 2. W wypadku niezawarcia Umowy przyrzeczonej Sprzedawca zwróci Kupującemu Zaliczkę, na wskazany przez niego rachunek bankowy, w terminie ………………… dni od upływu terminu wyznaczonego do zawarcia Umowy przyrzeczonej. 3. Kupujący/Sprzedawca jest uprawniony do wybrania notariusza, który sporządzi akt notarialny obejmujący Umowę przyrzeczoną. 4. Strony postanawiają, że koszty zawarcia Umowy przyrzeczonej poniesie Kupujący/Sprzedawca* z wyłączeniem podatku od czynności cywilnoprawnych, do zapłaty którego obowiązany jest Kupujący. Kara umowna W umowie tego rodzaju możliwe jest również wprowadzenie postanowień dotyczących kary umownej na wypadek niewykonania zobowiązania przez którąkolwiek ze stron. Kara umowna ma to znaczenie, że w razie jej wprowadzenia do umowy, jej zapłata jest należna drugiej stronie niezależnie od tego, czy druga strona poniosła jakąkolwiek szkodę spowodowaną niezawarciem umowy przyrzeczonej. § 4 Kara umowna 1. Strony postanawiają, że w przypadku niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi jedna ze Stron, jest ona zobowiązana do zapłacenia drugiej Stronie kary umownej w wysokości …… (słownie: ……) złotych. 2. Kara umowna powinna zostać zapłacona w terminie 14 dni od dnia, do którego Umowa przyrzeczona winna zostać zawarta. 3. Strony są uprawnione do dochodzenia odszkodowania przenoszącego zastrzeżoną karę umowną na zasadach ogólnych. 4. Uprawnienie do żądania zastrzeżonej karu umownej jest niezależne od uprawnień wynikających z Zadatku. Postanowienia końcowe Postanowienia końcowe stanowią uzupełnienie umowy przez wskazanie kierunków interpretacyjnych. W tym miejscu umiejscawia się również regulacje dotyczące sposobu/formy zmiany umowy. Wskazany we wzorze rygor nieważności oznacza, że wszelkie zmiany, które strony dokonają w sposób inny niż pisemny (np. ustnie, drogą email), będą nieważne i strony nie będą nimi związane. Umowę należy sporządzić w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Pod każdym egzemplarzem powinny się podpisać wszystkie osoby wskazane we wstępie umowy jako strony. Do umowy możemy załączyć dokumenty związane z przedmiotem umowy, w tym przypadku będzie to wydruk z księgi wieczystej nieruchomości gruntowej oraz wypis z rejestru gruntów. § 5 Postanowienia końcowe 1. Postanowienia Umowy stanowią całość porozumienia między Stronami i zastępują wszelkie wcześniejsze umowy, porozumienia i uzgodnienia, ustne lub pisemne, pomiędzy jej Stronami w odniesieniu do jej przedmiotu. Wszelkie załączniki wskazane w treści Umowy stanowią jej integralną część. 2. Wszystkie nagłówki Umowy zostały umieszczone wyłącznie w celu ułatwienia orientacji w jej treści i nie mają wpływu na interpretację postanowień Umowy. 3. W sprawach nieuregulowanych w Umowie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego. 4. Wszelkie zmiany Umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. 5. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron. Załączniki: 1. aktualny odpis z księgi wieczystej Nieruchomości gruntowej, 2. wypis z rejestru gruntów z dnia …………………………………... Pobierz darmowy wzór umowy sprzedaży gruntu: Pobierz DOC Pobierz PDF Maciej Jakubowski - Aplikant w Lubasz i Wspólnicy - Kancelarii Radców Prawnych Realizuje projekty związane z problematyką ochrony danych osobowych oraz bieżącą obsługą przedsiębiorców. Dotychczasowe doświadczenie zdobywał także w renomowanych kancelariach warszawskich w zakresie prawa korporacyjnego i podatkowego. Aplikant II roku aplikacji radcowskiej w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Łodzi, stypendysta na Uniwersytecie Pavla Jozefa Šafárika w Koszycach. Jest laureatem konkursu organizowanego przez Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych. Umowa przedwstępna jest dokumentem, który zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości właściwej umowy sprzedaży. Powszechnie zawierana jest przy zakupie mieszkania czy domu z rynku wtórnego, ale nierzadko decydują się na jej podpisanie nabywcy i deweloperzy. Jak wygląda umowa przedwstępna z deweloperem? Na które paragrafy zwrócić uwagę? Kiedy ją podpisywać, a kiedy lepiej zrezygnować? Sprawdź szczegółowe omówienie umowy przedwstępnej z deweloperem i pobierz bezpłatnie wzór! Ważne: część zapisów zawartych we wzorze ulegnie zmianie 1 lipca 2022 roku w związku z wejściem w życie tzw. nowej ustawy deweloperskiej (ustawy o ochronie nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym). Czym jest umowa przedwstępna z deweloperem? Na rynku pierwotnym przy zakupie mieszkania od dewelopera spotkać się można z czterema rodzajami umów, tj. umową rezerwacyjną (kontrowersyjną w branży nieruchomości), przedwstępną sprzedaży, umową deweloperską i umową ustanowienia własności lokalu i sprzedaży. Umowa przedwstępna ze względu na swój charakter i formę analogiczną do umowy deweloperskiej jest mało popularna, ale to nie oznacza, że nie występuje wcale. Nie będzie niczym niezwykłym propozycja jej podpisania. Umowa przedwstępna powinna w tym przypadku przyjąć formę aktu notarialnego, by nabywca mógł sądownie dochodzić zawarcia umowy deweloperskiej, gdyby deweloper uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Ustawa deweloperska nie wprowadza żadnych odrębnych postanowień co do wyglądu zapisów czy formy umowy przedwstępnej deweloperskiej. Jej postać reguluje art. 389–390 kodeksu cywilnego, tak jak w przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego. Umowa przedwstępna z deweloperem powinna zawierać wszystkie elementy wymienione w art. 22 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (lub w art. 35 w przypadku nowej ustawy deweloperskiej) niezbędne do zawarcia umowy finalnej, a zatem: określenie stron umowy; miejsce i data podpisania umowy; cena przedmiotu sprzedaży, nabycia prawa do nieruchomości; informację o nieruchomości, na której przeprowadzona ma być inwestycja budowlana dewelopera (powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, oznaczenie właściciela nieruchomości, obciążeń hipotecznych czy służebności); określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego bądź budynku wielorodzinnego, w którym znajduje się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy; określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku oraz powierzchni i układu pomieszczeń w mieszkaniu; określenie zakresu i standardu wykończenia mieszkania, do których wykonania jest zobowiązany deweloper; termin przeniesienia na nabywcę prawa własności; wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego (numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informacja o kosztach prowadzenia rachunku), gwarancji bankowej (nazwa banku, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji) albo gwarancji ubezpieczeniowej (nazwa ubezpieczyciela, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji); numer pozwolenia na budowę oraz nazwa organu, który je wydał z informacją czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone; termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danej inwestycji budowlanej; określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej i warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej; wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; i inne. W umowie przedwstępnej przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego nabywca powinien zadbać o to, by deweloper zapewnił mu środki ochrony w postaci prospektu informacyjnego czy wpłaty środków pieniężnych na poczet ceny zakupu nieruchomości. Tytuł dokumentu i numer aktu Repertorium A numer 1233/2021 AKT NOTARIALNY W zasadzie umowa przedwstępna z deweloperem nie musi mieć formy urzędowej, jednak jej notarialne potwierdzenie pozwala dochodzić realizacji zawartych w niej postanowień przed sądem. W artykule omawiamy paragrafy notarialnie zawartej umowy przedwstępnej z deweloperem, zatem dokument będzie nosił tytuł Akt notarialny i zostanie opatrzony indywidualnym numerem repertorium, czyli wykazu prowadzonych przez notariusza akt. Data i określenie stron umowy Dnia trzydziestego czerwca dwa tysiące dwudziestego pierwszego (30 VI 2021) roku, przede mną, notariuszem Anną Nowak, w Kancelarii Notarialnej w Mieście przy ulicy Przykładowej nr 10, stawili się: 1. Jan Kowalski, syn Stanisława Jana i Zofii, jak podaje zamieszkały: 66-100 Miasto nr 11, PESEL 70023111111, dowód osobisty AAA 123456 – działający jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: BUDUJE DOMY Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Poznaniu, ulica Prosta nr 1, (zwana w dalszej treści aktu również „Deweloperem”), wpisanej do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr KRS 0000112233, co wynika z okazanej informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego wydanego w dniu dzisiejszym oraz pełnomocnictwa z dnia roku nr 1111/2020, jednocześnie zapewniając, że pełnomocnictwo to do dnia dzisiejszego nie wygasło, nie zostało zmienione ani odwołane. 2. Piotr Nowak, syn Jana i Zofii, jak podaje zamieszkały: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 75023111111, dowód osobisty BBB 123456, jego żona 3. Pamela Nowak, córka Henryka i Haliny, jak podaje zamieszkała: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 77043111111, dowód osobisty CCC 123456, (zwani w dalszej treści aktu również „Nabywcą”), których tożsamość ustaliłam na podstawie okazanych wyżej powołanych dowodów osobistych. Zapisy aktu notarialnego umowy przedwstępnej z deweloperem rozpoczyna określenie dokładnej daty sporządzenia, odczytania i podpisania dokumentu. Datę zapisuje się również słownie w celu uniknięcia pomyłki. W tym samym akapicie imię, nazwisko, nazwę i adres kancelarii prawnej wpisuje notariusz, który sporządza akt. Następnie w kolejności wpisywani są uczestnicy, czyli strony umowy, zobowiązani do potwierdzenia swojej tożsamości dowodem osobistym. Poza imieniem i nazwiskiem oraz podstawowymi danymi personalnymi przy deweloperze pojawia się informacja o firmie deweloperskiej (nazwa, adres firmy, nr KRS) oraz pełnomocnictwie nadanym przedstawicielowi dewelopera. W sytuacji, gdy nabywców jest kilku (np. małżeństwo), widnieje informacja o pokrewieństwie między wskazanymi osobami. Jeśli małżeństwo razem kupuje nieruchomość z rynku pierwotnego, mając wspólność majątkową, to oboje zobowiązani są stawić się u notariusza i podpisać akt (ewentualnie z aktualnym pełnomocnictwem współmałżonka). Tożsamość stawających ustaliłam na podstawie okazanych dowodów osobistych, powołanych przy nazwiskach. Stawający oświadczyli, że nie zachodzą okoliczności uzasadniające unieważnienie ich dowodów osobistych stosownie do treści art. 50 ust. 3 pkt 6 w związku z treścią art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 6 sierpnia 2010 roku o dowodach osobistych (tekst jednolity Dz. U. 2010 Nr 167 poz. 1131). Notariusz w następnej kolejności umieszcza podobną do wyżej informację mówiącą o sposobie ustalenia tożsamości stron umowy, a także np. miejsca zamieszkania na podstawie przedstawionych mu dokumentów. Oświadczenia dewelopera Deweloper to inwestor, który lokuje własne pieniądze w budowę nieruchomości mieszkalnych, biurowych, handlowych czy przemysłowych, po to, by je sprzedać bądź wynająć i na tym zyskać. Zazwyczaj deweloper kupuje nieruchomość, czyli działkę budowlaną, w ciekawej i atrakcyjnej lokalizacji, potem nadzoruje cały proces inwestycyjny (od projektu budynku po jego wykończenie) i sprzedaż bądź wynajem nowo wybudowanej nieruchomości. Ze względu na brak dobrej regulacji prawnej czynności deweloperskich i częste nadużycia ze strony przedsiębiorców kilka lat temu nabywcy nieruchomości deweloperskich zostali objęci specjalnymi prawami, które zapewniają im ochronę przed nieuczciwie postępującymi deweloperami. Zasady te zostały zawarte w tzw. ustawie deweloperskiej (a od 1 lipca 2022 r. w nowej ustawie deweloperskiej), która reguluje sposób ochrony praw osób nabywających mieszkanie lub dom, a wobec których deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości. UMOWA PRZEDWSTĘPNA § 1. Deweloper oświadcza, że: – jest właścicielem nieruchomości położonej w Mieście obręb ewidencyjny 110, składającej się z działki nr 11/1 o powierzchni 0,1555 ha, dla której Sąd Rejonowy w Mieście Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KWW/00112233/2, – w dziale III ww. księgi wieczystej wpisywane są sukcesywnie roszczenia osób, z którymi Deweloper podpisuje umowy deweloperskie i umowy przedwstępne przy czym przedmiotem tych umów nie jest przedmiotowy lokal mieszkalny, a Deweloper oświadcza, że nie zawrze umów, które byłyby tożsame z przedmiotem tej umowy, Deweloper, który kupuje działkę na własność, a następnie stawia na niej budynek, jest właścicielem obu nieruchomości. Sprzedając mieszkania, zobowiązany jest przekazać nowym nabywcom prawo własności do danych lokali mieszkalnych czy domu. Nie może podpisać umowy przedwstępnej czy deweloperskiej z różnymi nabywcami, obiecując im sprzedaż tej samej nieruchomości. Umowa przedwstępna z deweloperem zawierana notarialnie daje możliwość wpisania roszczeń kupujących mieszkanie w dziale III KW nieruchomości, co jest pewnym zabezpieczeniem praw nabywcy. – dział IV ww. księgi wieczystej wolny jest od wpisów, a Deweloper oświadcza, że dział ten zostanie wolny od wpisów, W dziale IV księgi wieczystej wpisywane jest obciążenie nieruchomości hipoteką umowną. Deweloper zobowiązuje się, że nie będzie zaciągał kredytu, dla którego zabezpieczeniem byłaby przedmiotowa nieruchomość. – przedmiotem jego działalności jest budownictwo mieszkaniowe i w ramach prowadzonej działalności zrealizował przedsięwzięcie deweloperskie pod nazwą „Osiedle Pod Kasztanami etap I”. Przedsięwzięcie deweloperskie obejmowało budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zwanego dalej w umowie budynkiem, z 50 lokalami mieszkalnymi, 50 pomieszczeniami przynależnymi i z jednym garażem wielostanowiskowym z 50 miejscami postojowymi, zlokalizowanego na ww. nieruchomości, budynek zbudowany jest zgodnie z projektem sporządzonym przez Biuro Architektoniczne ARTBUD z siedzibą w Mieście i na podstawie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę wydanej przez Prezydenta Miasta Miasta z dnia roku SDR 123/DP/12/2021, Deweloper nie musi zajmować się wyłącznie budownictwem mieszkaniowym, zakres działań inwestycyjnych może obejmować także biurowce, centra handlowe czy obiekty przemysłowe. W tym punkcie powinno być w miarę dokładnie opisane przedsięwzięcie budowlane, w ramach którego powstał przedmiot umowy, czyli lokal mieszkalny. Notariusz umieszcza także podstawową informację o dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. – w ramach inwestycji została wykonana na nieruchomości następująca infrastruktura techniczna: przyłącze sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, kanalizacji deszczowej, sieci elektrycznej i gazowej oraz drogi dojazdowe, ciągi piesze i parking na 30 miejsc parkingowych, – nie toczy się żadne postępowanie w sprawie odjęcia lub ograniczenia prawa własności, ani też naruszenia bądź przywrócenia posiadania Nieruchomości. Ważna dla nabywcy nieruchomości informacja o tym, że nie ma ograniczenia prawa własności ani naruszenia posiadania nieruchomości, a zatem mieszkanie wolne jest od roszczeń osób trzecich. Opis dokumentów przedstawionych przez dewelopera § 2. Deweloper przy zawarciu tej umowy okazał: odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów, kopię decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego, kopię decyzji w sprawie oddania budynku do użytkowania oraz zaświadczenie o samodzielności lokali, Podobnie jak w przypadku umowy sprzedaży mieszkania właściciel nieruchomości zobowiązany jest przedłożyć dokumenty poświadczające prawo własności, odpis z księgi wieczystej nieruchomości. Dodatkowo deweloper musi dysponować kopiami decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i decyzji w sprawie oddania budynku do użytkowania oraz zaświadczeniem o samodzielności lokali. O czym mówią przywołane dokumenty? Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego Zgodnie z art. 34 ust. 5 prawa budowlanego inwestor, który spełnia warunki uzyskania pozwolenia na budowę, może żądać wydania odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, która poprzedza wydanie właściwego dokumentu dającego prawo rozpoczęcia budowy, czyli pozwolenia na budowę. Uwaga, na podstawie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego nie można rozpoczynać wznoszenia nieruchomości. Jedynym zezwoleniem na wszczęcie budowy jest decyzja o pozwoleniu na budowę. Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego zatwierdza projekt budowlany, ale nie jest dokumentem zezwalającym na rozpoczęcie robót budowlanych. Decyzja taka ważna jest przez określony w niej czas, ale nie dłużej niż rok. Pozwolenie na użytkowanie Przed rozpoczęciem użytkowania budynku mieszkalnego deweloper musi uzyskać pozwolenie na użytkowanie, składając właściwy wniosek w urzędzie. Jeszcze przed złożeniem takiego wniosku inwestor musi powiadomić Państwową Inspekcję Sanitarną oraz Państwową Straż Pożarną o zamiarze użytkowania nieruchomości. Służby muszą wyrazić swoje stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem, a jeśli tego nie uczynią w ciągu 14 dni, uznaje się, że nie wyrażają sprzeciwu i nie mają uwag. Za użytkowanie nieruchomości bez pozwolenia grozi kara finansowa. Zaświadczenie o samodzielności lokalu Dokument ten potwierdza, że dany lokal mieszkalny może być wyodrębniony z całego budynku jako indywidualna nieruchomość. To zaświadczenie jest konieczne dla ustanowienia odrębnego prawa własności dla tego konkretnego lokalu. Deweloper jest właścicielem budynku mieszkalnego, ale by nabywcy kolejnych lokali mieszkalnych mogli posiadać do nich prawo własności, konieczne jest ustanowienie samodzielności dla każdego z lokali. Odrębna własność lokalu sprowadza się do tego, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i budynku przedmiot własności, ale jednocześnie posiada udziały w gruncie i częściach wspólnych budynku. Określenie przedmiotu umowy, czyli charakterystyka mieszkania § 3. Przedmiotem umowy jest :------------------- a) samodzielny Lokal Mieszkalny, o numerze 10 składający się z pokoju z aneksem kuchennym, dwóch sypialni, łazienki z WC i holu, o powierzchni użytkowej 40,00 m2 + balkon o powierzchni 10,50 m2 (nie wliczony do powierzchni lokalu), położony na III piętrze budynku nr 2 przy ulicy Wzorowej w Mieście wraz z przynależnym do lokalu mieszkalnego pomieszczeniem gospodarczym nr 10 o powierzchni 2,00 m2 wraz udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali, b) udział we współwłasności w garażu wielostanowiskowym zbudowanym w przyziemiu Budynku w wielkości 1/20 części z pow. 781,88 m2 (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z wydzielonego Miejsca Postojowego nr 1) wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali. Istotnym elementem umowy przedwstępnej z deweloperem jest opis przedmiotu sprzedaży, czyli lokalu mieszkalnego. Poza powierzchnią użytkową mieszkania podaje się ilość i rodzaj pomieszczeń, z jakich składa się lokal, oraz jego położenie względem budynku mieszkalnego. W tym paragrafie można znaleźć również informację o wielkości udziałów właściciela nieruchomości w częściach wspólnych. Opis zobowiązań dewelopera i nabywcy § 4. Deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności opisanego wyżej lokalu mieszkalnego nr 10 w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz ze związanym z lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej oraz przeniesienia własności lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich na rzecz Nabywcy oraz do ustanowienia odrębnej własności garażu wielostanowiskowego i sprzedania na rzecz Nabywcy udziału 1/50 w garażu wielostanowiskowym, w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy, z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 1, wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych, a Nabywca oświadcza, że zobowiązuje się przedmioty tego aktu kupić oraz spełnić świadczenia pieniężnego na rzecz Dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Deweloper jako właściciel nowo wybudowanej nieruchomości, czyli budynku mieszkalnego, zobowiązany jest aktem notarialnym do ustanowienia odrębnej własności dla każdego lokalu, po to by nabywca mógł otrzymać prawo własności do swojego mieszkania. Pierwszym krokiem do ustanowienia odrębnej własności dla mieszkania w bloku jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Lokal z odrębną własnością to inaczej oddzielony od gruntu i budynku przedmiot własności, który posiada pewne udziały w gruncie i częściach wspólnych budynku. Ustalenie ceny sprzedaży nieruchomości § 5. 1. Cenę nabycia strony określają w wysokości brutto 317 000,00 (trzysta siedemnaście tysięcy) złotych, na co składa się cena za lokal w kwocie 300 000,00 złotych brutto w tym podatek VAT wg stopy 8%, cena za pomieszczenie gospodarcze w kwocie 1 000,00 złotych brutto w tym podatek VAT wg stopy 8% oraz udział w garażu wielostanowiskowym w wysokości 16 000,00 złotych brutto, w tym podatek VAT wg stopy 23%. 2. Kupujący oświadcza, że zapłacił już sprzedającemu tytułem zadatku w dniu dzisiejszym kwotę ……………… (słownie: ………………………) złotych, co sprzedający potwierdza. Strony ustaliły, że w razie wykonania umowy zadatek ulegnie zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży, w przypadku niedojścia do zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn leżących po jednej ze stron druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać, a jeżeli sama go dała może żądać sumy dwukrotnie wyższej. 3. Pozostałą część ceny sprzedaży to jest kwotę ………….…… zł (słownie:……………….…) Kupujący zapłaci Sprzedającemu w terminie do trzech dni od podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży z udzielonego mu kredytu bankowego bezpośrednio na rachunek bankowy Sprzedającego. Kluczową kwestią porozumienia między sprzedającym a kupującym, w tym przypadku deweloperem i nabywcą, jest cena zakupu mieszkania. W umowie przedwstępnej z deweloperem dokładna kwota sprzedaży nieruchomości musi się pojawić i suma ta jest wiążąca dla obu stron do samego zakończenia transakcji (chyba że obie strony zrezygnują z pewnych prac budowlanych lub zdecydują się na dodatkowe prace odpłatnie, wówczas sporządza się kosztorys i postanowienia w formie pisemnej). Zgodnie z ustaleniami między stronami umowy kupujący płaci zadatek w określonej kwocie. Zadatek to suma pieniężna, która stanowi zabezpieczenie wywiązania się stron z umowy. Zgodnie z charakterem zadatku, jeśli deweloper wycofa się ze sprzedaży mieszkania, nabywcy należy się suma dwukrotnie wyższa. Jeśli nabywca zrezygnuje z zakupu lokalu, to suma przez niego wpłacona jako zadatek zostaje u dewelopera, czyli sprzedającego nieruchomość. Umowa przedwstępna z deweloperem ma formę notarialną, a zatem strony umowy mogą dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej. Okres zawarcia umowy § 6. 1. Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta do dnia roku. Właściwe jest podanie czasu, jaki mają strony umowy na zawarcie docelowej umowy sprzedaży nieruchomości. 2. Przed zawarciem umowy przyrzeczonej Deweloper wezwie Nabywcę do przystąpienia do przeglądu technicznego, ustalając datę przeglądu. Celem przeglądu jest zgłoszenie przez Nabywcę ewentualnych wad przedmiotu umowy. W czasie przeglądu technicznego Nabywca ma prawo zgłaszać spostrzeżone usterki, które ujęte zostaną w protokole z przeglądu. Przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości inwestor zgłasza się do nabywcy w celu przystąpienia do przeglądu technicznego mieszkania. To często długo wyczekiwany przez nabywcę moment, któremu towarzyszą ogromne emocje. To jednocześnie niezwykle ważne wydarzenie, od którego zależy jakość wykończenia mieszkania, więc warto, by kupujący wyjątkowo skrupulatnie przyjrzał się, w jakim stanie jest lokal, czy jest zgodny z ustaleniami między stronami i czy wymaga jakichś poprawek. Wyróżnia się dwie formy dokumentu: protokół odbioru technicznego i protokół zdawczo-odbiorczy lokalu mieszkalnego. Pierwszy z tych protokołów dotyczy oceny stanu technicznego lokalu i wiąże się ze spisaniem występujących w nim wad. Protokół zdawczo-odbiorczy lokalu, poza oceną techniczną, obejmuje również spisanie stanu liczników i wydanie kluczy do mieszkania. W obu dokumentach powinny pojawić się takie informacje, jak: data sporządzenia protokołu, dane stron umowy i opis przedmiotu sprzedaży (mieszkania wraz z przynależnymi pomieszczeniami). Przy protokole odbioru technicznego należy wpisać zgłaszane przez nabywcę usterki i zastrzeżenia co do stanu technicznego mieszkania, a także ustalenia między stronami co do sposobu i czasu ich usunięcia (przez dewelopera). Nie należy obawiać się zgłaszać zauważonych usterek, bowiem to w interesie nabywcy jest, by otrzymał mieszkanie w przyrzeczonym stanie. § 7. Od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu i udziału w garażu wielostanowiskowym, Deweloper ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne przedmiotu umowy na zasadach ustalonych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Wniosek do Sądu Wieczystoksięgowego § 8. Wniosek wieczystoksięgowy. Wnioskodawcy: Piotr Nowak, zamieszkały: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 75023111111, Pamela Nowak, zamieszkała: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 77043111111, Uczestnik: BUDUJE DOMY Sp. z z siedzibą w Poznaniu, ulica Prosta nr 1, zgodnie wnoszą, aby na podstawie tego aktu Sąd Rejonowy w Mieście VII Wydział Ksiąg Wieczystych w dziale III księgi wieczystej numer KWW/00112233/2 dokonał wpisu praw i roszczeń na rzecz Piotra Nowaka, PESEL 75023111111 i Pameli Nowak, PESEL 77043111111, wynikających z zawarcia niniejszej przedwstępnej umowy sprzedaży, tj. zobowiązania do ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży na ich rzecz ww. lokalu mieszkalnego z pomieszczeniem gospodarczym oraz udziału w garażu wielostanowiskowym z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, położonych w budynku budowanym na działkach objętych księgą wieczystą KWW/00112233/2, za ustaloną cenę, w ustalonym w przedmiotowej umowie terminie. Obowiązek złożenia wniosku do Sądu Wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu do księgi wieczystej spoczywa na właścicielu nieruchomości. Wniosek składa się w formie pisemnej na właściwym formularzu, który można uzyskać w urzędzie bądź pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. W przypadku umowy zawieranej notarialnie, to notariusz w imieniu nabywców, wyśle wypełniony wniosek do właściwego sądu. Koszty sądowe i notarialne § 9. Koszty sporządzenia tego aktu i opłaty z nim związane obciążają kupujących, a koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży i opłaty z nim związane obciążają kupujących. § 10. Pobrano: a) opłatę sądową na podstawie art. 43 ustawy z dnia roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. Nr 167 poz. 1398), za wpis roszczenia, w kwocie 150,00 złotych, b) wynagrodzenie za czynności notarialne z §§ 3 i 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej ( 148, w kwocie 450,00 złotych, c) wynagrodzenie za czynności notarialne z §16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w/w, w kwocie 200,00 złotych, d) podatek od towarów i usług VAT – 23% od kwoty 600,00 złotych, czyli 138,00 złotych. Razem za oryginał tego aktu pobrano kwotę 938,00 (dziewięćset trzydzieści osiem) złotych. Kwota powyższa nie obejmuje opłat za wypisy aktu A K T ten został odczytany, przyjęty i Koszty sporządzenia aktu notarialnego opłaca nabywca nieruchomości. Jakiego rodzaju są to opłaty, czego dotyczą i jakiej kwoty można się spodziewać? Opłata sądowa To stała kwota 150 zł pobierana od wniosku o wpis własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami, własności nieruchomości rolnej (do 5 ha), praw osobistych i roszczeń. Koszty notarialne, tzw. taksa notarialna Maksymalną wysokość opłat, jakie pobiera notariusz za określone czynności notarialne, podaje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Taksa notarialna jest wynagrodzeniem notariusza za pracę. Wysokość tej kwoty, w odróżnieniu od opłat sądowych, można negocjować. Wysokość maksymalnego wynagrodzenia dla notariusza przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości zależy od wartości rynkowej nieruchomości i tak: do 3 000 zł – 100 zł; powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł; powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł; powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł; powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł; powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł; powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków darowizn nie więcej niż 7 500 zł. Notariusz odczytuje sporządzony akt i upewnia się, że uczestnicy dokładnie rozumieją jego treść i znaczenie, a akt jest zgodny z ich wolą. Następuje podpisanie dokumentu przez strony umowy. Umowa przedwstępna z deweloperem - wzór Repertorium A numer 1233/2015 Uwaga: jest to przykładowa treść umowy przygotowanej w formie aktu notarialnego zawierającego fikcyjne dane. Wszelka zbieżność z rzeczywistością jest zupełnie przypadkowa. W konkretnej sprawie treść aktu notarialnego przygotowuje wybrany przez strony umowy notariusz, zatem treść ta będzie odbiegać od podanej zwłaszcza co do kolejności poszczególnych postanowień umowy i sposobu ich formułowania. AKT NOTARIALNY Dnia ………………………… (…………………………) roku, przede mną notariuszem ………………………… w Kancelarii Notarialnej w ………………………… przy ulicy ………………………… nr …………………………, stawili się: 1. …………………………, syn ………………………… i …………………………, jak podaje zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty ………………………… – działająca jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: ………………………… Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w …………………………, ulica …………………………, (zwana w dalszej treści aktu również „Deweloperem”), wpisanej do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr KRS …………………………, co wynika z okazanej informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego wydanego w dniu ………………………… roku oraz pełnomocnictwa z dnia ………………………… roku …………………………, jednocześnie zapewniając, że pełnomocnictwo to do dnia dzisiejszego nie wygasło, nie zostało zmienione ani odwołane. 2. …………………………, syn ………………………… i …………………………, jak podaje zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty …………………………, jego żona, 3. …………………………, córka ………………………… i …………………………, jak podaje zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty …………………………, (zwani w dalszej treści aktu również „Nabywcą”). których tożsamość ustaliłem na podstawie okazanych wyżej powołanych dowodów osobistych. UMOWA PRZEDWSTĘPNA § 1. Deweloper oświadcza, że: – jest właścicielem nieruchomości położonej w ………………………… obręb ewidencyjny …………………………, składającej się z działki nr ………………………… o powierzchni …………………………, dla której Sąd Rejonowy w ………………………… Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …………………………, – w dziale III ww. księgi wieczystej wpisywane są sukcesywnie roszczenia osób, z którymi Deweloper podpisuje umowy deweloperskie i umowy przedwstępne przy czym przedmiotem tych umów nie jest przedmiotowy lokal mieszkalny, a Deweloper oświadcza, że nie zawrze umów, które byłyby tożsame z przedmiotem tej umowy, – dział IV ww. księgi wieczystej wolny jest od wpisów, a Deweloper oświadcza, że dział ten zostanie wolny od wpisów, – przedmiotem jego działalności jest budownictwo mieszkaniowe i w ramach prowadzonej działalności zrealizował przedsięwzięcie deweloperskie pod nazwą …………………………. Przedsięwzięcie deweloperskie obejmowało budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zwanego dalej w umowie budynkiem, z ………………………… lokalami mieszkalnymi, ………………………… pomieszczeniami przynależnymi i z jednym garażem wielostanowiskowym z ………………………… miejscami postojowymi, zlokalizowanego na ww. nieruchomości, budynek zbudowany jest zgodnie z projektem sporządzonym przez Biuro Architektoniczne ………………………… z siedzibą w ………………………… i na podstawie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę wydanej przez Prezydenta Miasta ………………………… z dnia ………………………… roku …………………………, – w ramach inwestycji wykonana na nieruchomości następująca infrastruktura techniczna: przyłącze sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, kanalizacji deszczowej, sieci elektrycznej i gazowej oraz drogi dojazdowe, ciągi piesze i parking na ………………………… miejsc parkingowych, – nie toczy się żadne postępowanie w sprawie odjęcia lub ograniczenia prawa własności, ani też naruszenia bądź przywrócenia posiadania Nieruchomości. § 2. Deweloper przy zawarciu tej umowy okazał: odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów, kopię decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego, kopię decyzji w sprawie oddania budynku do użytkowania oraz zaświadczenie o samodzielności lokali. § 3. Przedmiotem umowy jest: a) samodzielny Lokal Mieszkalny, o numerze ………………………… składający się z …………………………, …………………………, …………………………, o powierzchni użytkowej ………………………… + balkon o powierzchni ………………………… (nie wliczony do powierzchni lokalu), położony na ………………………… piętrze budynku nr ………………………… przy ulicy ………………………… w ………………………… wraz z przynależnym do lokalu mieszkalnego pomieszczeniem gospodarczym nr ………………………… o powierzchni ………………………… wraz udziałem częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali. b) udział we współwłasności w garażu wielostanowiskowym zbudowanym w przyziemiu Budynku w wielkości ………………………… części z pow. ………………………… (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z wydzielonego Miejsca Postojowego nr …………………………) wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokal. § 4. Deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności opisanego wyżej lokalu mieszkalnego nr ………………………… w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz ze związanym z lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej oraz przeniesienia własności lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich na rzecz Nabywcy oraz do ustanowienia odrębnej własności garażu wielostanowiskowego i sprzedania na rzecz Nabywcy udziału ………………………… w garażu wielostanowiskowym, w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy, z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 1, wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych, a Nabywca oświadcza, że zobowiązuje się przedmioty tego aktu kupić oraz spełnić świadczenia pieniężnego na rzecz Dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. § 5. 1. Cenę nabycia strony określają w wysokości brutto ………………………… (…………………………) złotych, na co składa się cena za lokal w kwocie ………………………… złotych brutto w tym podatek VAT wg stopy 8%, cena za pomieszczenie gospodarcze w kwocie ………………………… złotych brutto w tym podatek VAT wg stopy 8% oraz udział w garażu wielostanowiskowym w wysokości ………………………… złotych brutto, w tym podatek VAT wg stopy 23%. 2. Kupujący oświadcza, że zapłacił już sprzedającemu tytułem zadatku w dniu dzisiejszym kwotę ………………………… (słownie: …………………………) złotych, co sprzedający potwierdza. Strony ustaliły, że w razie wykonania umowy zadatek ulegnie zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży, w przypadku niedojścia do zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn leżących po jednej ze stron druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać, a jeżeli sama go dała może żądać sumy dwukrotnie wyższej. 3. Pozostałą część ceny sprzedaży to jest kwotę ………………………… zł (słownie: …………………………) Kupujący zapłaci Sprzedającemu w terminie do trzech dni od podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży z udzielonego mu kredytu bankowego bezpośrednio na rachunek bankowy Sprzedającego. § 6. 1. Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta do dnia ………………………… roku. 2. Przed zawarciem umowy przyrzeczonej Deweloper wezwie Nabywcę do przystąpienia do przeglądu technicznego ustalając datę przeglądu. Celem przeglądu jest zgłoszenie przez Nabywcę ewentualnych wad przedmiotu umowy. W czasie przeglądu technicznego Nabywca ma prawo zgłaszać spostrzeżone usterki, które ujęte zostaną w protokole z przeglądu. § 7. Od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu i udziału w garażu wielostanowiskowym, Deweloper ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne przedmiotu umowy na zasadach ustalonych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. § 8. Wniosek wieczystoksięgowy. Wnioskodawcy: …………………………, zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, …………………………, zamieszkała: …………………………, PESEL …………………………, Uczestnik: ………………………… z siedzibą w …………………………, ulica …………………………, zgodnie wnoszą aby na podstawie tego aktu Sąd Rejonowy w ………………………… VII Wydział Ksiąg Wieczystych w dziale III księgi wieczystej numer ………………………… dokonał wpisu praw i roszczeń na rzecz …………………………, PESEL ………………………… i …………………………, PESEL …………………………, wynikających z zawarcia niniejszej przedwstępnej umowy sprzedaży, tj. zobowiązania do ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży na ich rzecz ww. lokalu mieszkalnego z pomieszczeniem gospodarczym oraz udziału w garażu wielostanowiskowym z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, położonych w budynku budowanym na działkach objętych księgą wieczystą …………………………, za ustaloną cenę, w ustalonym w przedmiotowej umowie terminie. § 9. Koszty sporządzenia tego aktu i opłaty z nim związane obciążają kupujących, a koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży i opłaty z nim związane obciążają kupujących. § 10. Pobrano: a) opłatę sądową na podstawie art. 43 ustawy z dnia roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych ( 167 za wpis roszczenia, w kwocie 150,00 złotych, wynagrodzenie za czynności notarialne z § 3 i 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej ( Nr 148, w kwocie ………………………… złotych, c) wynagrodzenie za czynności notarialne z §16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w/w, w kwocie ………………………… złotych, d) podatek od towarów i usług VAT – 23% od kwoty ………………………… złotych, czyli ………………………… złotych. Razem za oryginał tego aktu pobrano kwotę ………………………… (…………………………) złotych. Kwota powyższa nie obejmuje opłat za wypisy aktu notarialnego. A K T ten został odczytany, przyjęty i podpisany. Fot. tytułowa: Biznes zdjęcie utworzone przez freepik -

umowa przedwstępna przeniesienia praw do działki